大连市维修基金提取困难 简化申请方式势在必行

2017.07.06 14:07:20

作为住宅房屋的“养老钱”,维修基金一向是市民关注的焦点。日前,来自央视的一则报道再次引起关注:全国缴存的公共维修基金目前已经超过万亿元大关,但使用率却不足百分之一。“沉睡”的维修基金被指与申请手续繁琐有关。

而在大连,申请动用维修基金却遭遇“三分之二困局”的情形也时有出现。此外,据大连装修网了解,一些小区业主与开发商、物业之间的维修基金去向纠纷也时有出现。房屋维修基金管理使用情况如何?开发商足额缴纳了维修基金吗?据大连市国土资源与房屋局了解,作为维修基金的唯一管理部门,如何确保基金安全,又简化申请手续方便市民已成为国土资源局的主要任务。

换物业,发现11万多元维修基金不知所终

沙河口区一小区业委会主任老李还在为不明去向的11万多元维修基金发愁。2003年6月,一家物业公司入驻小区。当时开发商将代收的业主维修基金23万余元转交给了物业公司。“2010年9月,我们业主委员会启动了重新选聘物业公司的程序,在此期间我们发现,物业公司并没有将业主的维修基金存入专门账户。”老李告诉记者,经核查,这部分维修基金缺口达到近12万元。“当时在业委会的督促下,物业公司答应返还这笔钱。”老李说,2011年物业公司撤离小区后,这笔钱始终没有归还。

“我认为这笔维修基金属于全体业主。”采访中小区不少业主也表达了和老李同样的观点。关于这笔维修基金的争议在今年6月再起波澜——业主们发现,物业公司已经注销了营业执照。“我们认为,钱应该要回来由业主委员会负责管理。”不少业主对物业公司和开发商之间“转交”维修基金的合法性提出质疑,并试图建立由业委会主导的维修基金管理体制。

记者在采访中发现了一份由物业公司和业主委员会之间签订的《移交书》,其中约定由物业公司将119257元维修基金给付业主委员会,并打入业委会指定的账户。代理业委会“追款”的辽宁青松律师事务所的王金海律师还提出,当初开发商移交给物业的23万余元中,已经花掉的10多万元未经业委会或3分之2业主同意,也属非法。

就沙河口区这一小区的维修基金争议,记者采访了市国土资源局。有关负责人解读说,2001年之前的维修基金管理体制并不像如今这样严格,当时允许开发商或物业代收维修基金,但在30日内必须存入指定的银行账户。但2001年之后,国土资源局已经成为收取并管理维修基金的唯一机构。“从严格意义上讲,业主委员会和物业都无权管理维修基金。”对于该小区的维修基金争议,国土资源与房屋局已经介入协调。目前业委会已经向法院起诉原物业公司的投资方。 福州家装公司

修房屋,发现维修基金少了380万元

在中山区一小区,维修基金同样出现了缺口。只不过这里的“缺口”更大,达到380万元。

小区的维修基金缺口问题是在雨季结束后凸显的。小区业主李先生家在雨季里出现漏雨现象。家住小区92号楼2单元顶层的李先生家在雨大时必须摆盆接水。来自小区物业的统计数字显示:雨季中小区内共有200多户居民家漏雨,但由于资金有限只能简单修补。记者从小区业主委员会方面了解到,要彻底解决房屋漏雨问题,只能动用房屋维修基金进行大修。他们曾打算向相关部门提出申请,但查询发现,碧浪园小区共有2400多户居民,小区的维修基金账户内,却只有1300多名业主缴纳的590多万元,其余1000多户缴纳的380万元维修基金,不知去向。业主们说,这1000多户居民在当初购房时,将房屋维修基金交给了开发商。

对中山区该小区的维修基金问题,市国土资源与房屋局同样做出了解答。“中山区这处小区的维修基金属于历史遗留问题,但并非‘去向不明’。”有关负责人告诉记者,去年7月,小区业委会已将情况反映给国土资源部门和执法局,两相关部门专门要求业委会和业主代表以及开发商共同召开会议。“开发商答应全额交清欠缴的380万元,但需要收齐业主手中有开发商盖章的收据再换取专用收据。”这位负责人说,这一工作已经交由小区业委会负责。但截至目前,更换收据的工作依然搁浅。我市国土资源部门还在关注此事。

业委会自身存缺陷

难担代管维修基金大任

两个小区的维修基金“缺口”相继出现,令市民对开发商或物业的维修基金缴纳情况再度关注。

记者从我市国土资源与房屋局获悉,我市维修基金采取“多头管理”模式。国土资源房屋局主要负责维修基金政策的制定,指导维修基金利息及本金的使用以及审批与管理等;市住房公积金管理中心负责维修基金本金的归集、核算、结息和本金的保值增值工作;市维修基金利息使用结算中心负责维修基金利息的使用划拨核算和利息使用情况查询工作;市财政局负责对维修基金管理进行监督。

一些小区的业主委员会提出,可由业委会代管维修基金,这一观点其实不符合实际。比如业主委员会,它本身的法律地位存在很大的问题。《住宅专项维修资金管理办法》规定维修基金的管理和使用由业主委员会负责决策,但事实上,绝大多数的业主委员会,一无钱,二无固定的办公地点,三无专职人员,四无法律地位,根本无法履行维修基金的决策和管理职能。如果把管理资金的决策权交给业主委员会,很可能会出现管理失控的局面。 福州家装公司

“针对维修基金的管理,我市目前已经走在全国城市前列。”有关负责人表示,目前大连维修基金没有出现过一分钱损失。

提取维修基金

难破“三分之二困局”

记者在采访中了解到,除了对维修基金的缺口争议外,针对相对繁琐的申请提取程序,一些小区业主也颇为无奈。尤其在一些老旧小区,想要提取维修基金必须经过2/3的业主同意才能提取使用。“为了部分业主的维修所需提出申请,很难获得三分之二业主同意。即使多数人同意了,逐户征求意见也是个繁琐浩大的工程。”甘井子区一小区业主委员会负责人陈晓军表示。

“申请动用维修基金须征得三分之二业主同意,这是国家对维修基金的法定制度。”市国土资源与房屋局有关负责人表示,至少在目前,“三分之二困局”还很难破解。从管理者角度来看,看似繁琐的提取程序更多地是为保障资金安全。因为公共资源往往容易导致滥用,这种情况之下,政府的干预与管制有其必要性。

但是,从普通市民角度来看,集体要达成一致行为往往很难。如何能在既保障资金安全的情况下,又能尽量方便百姓?目前我市已经在采取行动。国土资源与房屋局有关负责人介绍说,目前我市正在简化维修基金的申请动用程序。“以往动用维修基金需由各区分局对拨款申请进行审核,要现场查看,再报由市局申请划拨。”但自2012年出台《大连市城市住宅售后修缮资金计提及使用管理暂行规定》起,各区国土资源分局的现场审核程序已经取消。业主委员会可以委托物业直接提出申请。日常房屋维修养护变得更加简单,维修基金可以年度一次性预拨,如遇突发事件而引发的住宅维修问题,还可以“先使用资金,后补办手续”,甚至连未实行物业管理的小区或零散住宅楼,今后也能使用维修资金。

“虽然对于房屋公共维修资金而言,各个城市都在摸着石头过河,但大连正在不断尝试,探索一条新路。”有关负责人表示。社会学者、大连理工大学博士生导师柳中权则认为,在政府部门为兼顾维修基金的“安全性”和“方便性”而努力时,业主也应加强团体的自我组织以及自我管理,让更多业主参与小区事务,形成有效管理是问题的关键。

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